L’occasione per uniformare le destinazioni urbanistiche
9 marzo 2015
In attesa di conoscere il testo del decreto sulla riforma del catasto, le anticipazioni circolate nelle scorse settimane consentono di fare comunque alcune considerazioni. In primo luogo, si può rilevare che il piano delineato dalle Entrate contiene diverse innovazioni interessanti.
È assolutamente positivo il superamento delle tariffe d’estimo per categoria e classe e l’introduzione di nuovi metodi di determinazione della rendita. Infatti per l’assegnazione del nuovo valore si terrà conto della segmentazione e delle caratteristiche posizionali ed edilizie che, assieme ai dati ricavati dal mercato immobiliare di riferimento, faranno parte delle funzioni statistiche. Altresì, assolutamente positiva è la prevista collaborazione dell’Agenzia con gli altri attori principali della riforma: Comuni e professionisti. L’Agenzia, infatti, per assicurare la cooperazione con i Comuni nel processo revisionale, dovrà predisporre istruzioni operative, piani e programmi formativi e strumenti informatici, oltre a implementare forme di coordinamento delle attività con i Comuni. Per quanto concerne i professionisti – da sempre profondi conoscitori della caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili – è previsto che l’Agenzia possa impiegare ai fini delle rilevazioni, attraverso apposite convenzioni, tecnici indicati da ordini e collegi professionali.
Paiono, però, ancora mancanti alcuni elementi che si ritengono, invece, fondamentali. Sarebbe, in primo luogo, sicuramente fruttuosa una maggiore diversificazione nell’analisi delle caratteristiche posizionali ed edilizie delle unità immobiliari: il progetto delle Entrate persegue senz’altro obiettivi di “realizzabilità”, ma aumentare il numero delle caratteristiche – per quanto complicato in termini di raccolta dei dati – assicurerebbe una maggiore congruità dei nuovi valori. Vale forse la pena di riflettere sulla fattibilità di questa estensione, contando che lo stesso progetto dell’Agenzia consente di allargare il novero delle caratteristiche esaminate a livello locale, quando necessario.
Viene poi prevista l’istituzione di una «Commissione di studio per le aree edificabili», che dovrà definire le modalità tecniche di individuazione delle aree edificabili e dei criteri per la determinazione dei relativi estimi. Si riterrebbe, invece, utile il coinvolgimento, in questa commissione, di rappresentanti dei professionisti e delle associazioni di categoria della proprietà immobiliare.
Infine, allargando la prospettiva, sarebbe necessario anche prevedere (finalmente) una omogeneizzazione fra destinazione d’uso catastale e urbanistica, per raggiungere una reale corrispondenza tra ciò che è iscritto a catasto e quanto viene segnalato in Comune. Quest’ultimo obiettivo non è indispensabile per la riforma del catasto, ma varrebbe sicuramente la pena di metterlo in agenda.
Mirco Mion
Fonte: Il Sole 24 Ore